ソレイユを利用するなら

　不動産証券化という言葉が、流行語のように、聞こえてきます。
不動産証券化は社会の仕組みを変える、ともいわれています。
　しかし、不動産証券化とは何か、非常にわかりにくく、多くの人にとって理解できないままになっています。
　それもそのはず、制度として生まれたばかりだからです。
すでに証券化が軌道にのっているアメリカでさえ、 90年代の好況に支えられて、定着したばかりです。
ましてや、日本では、平成12年5月に資産流動化法と投信法が改正されて、ようやく本格的に稼働を始めるところです。
　わかりにくさのもうひとつの原因は、不動産証券化の意味が、絞りづらいことです。
使われる文脈や論者の定義付けによって、異なった意味に使われています。
　この本では、不動産証券化を広くとらえた上で、最新の法改正をふまえ、できるだけやさしく解説しました。
　ところで証券化に携わる実務家にとっての最大の問題点は、誰が価格下落のリスクをとるかです。
けれども、証券をもち続けて長期的な収益を期待する投資家にとっては、賃料さえ安定していれば投資の目的を達します。
価格下落リスクはそれほど問題になりません。
もちろん証券の価格は上下変動しますので、これからも短期的投機目的の人々が市場に参加し続けるでしょう。
ただ短期的投機目的の市場参加者は、あたかも為替相場などへの参加者と同じく、少数の専門家になってくるのではないでしょうか。
　証券化によって、一般投資家は、賃料収入が安定しているかどうかだけをチェックすれば、賃料収入を年金として見込むような長期的視野にたつ投資ができるようになります。
一時的な不動産価格の変動に一喜一憂する必要もありません。
証券化の成功の鍵は、賃料の安定です。
証券化と私とのかかわりは、クライアントからの依頼を通じて、不動産賃貸借に携わってきたことでした。
証券化が賃料収入の安定と表裏一体の関係にあることは、非常に興味深いことです。
この本では、証券化とのかかわりにおいて、賃料収入安定の問題についてスペースを費やしました。
　なお、やさしく解説するという目的で書きましたので、法律関係が錯綜する複雑な問題には言及できませんでした。
引き続き研究していきたいと思っています。
　15年前には、将来に向かっての研究の対象、　10年前には、投資家に被害を及ぼす社会問題、　　3年前には、不良債権処理の手段、　不動産証券化は、かつて、そのようなものでした。
　ところが、平成12年3月に定期借家法(注1)が施行、 5月に資産流動化法と投信法(注2)が改正され、一気に私たちの経済生活に入ってきました。
いまや、社会システムの重要な位置を占めます。
脅不動産証券化で社会はどう変わるが①不動産が不動産でなくなる　今までは、大きな金額を借り入れて購入、所有者として登記簿に名前をのせて、移動しない財産を自分のものにする。
これが不動産でした。
　証券化によって、不動産が変わります。
投資する額は少額、登記簿に名前がのるのは形式だけのペーパーカンパニー、財産権を表す証券が転々と流通する。
そういう時代が目の前にきています。
②オフィスビルの賃料が年金になる　投資家にとっての投資対象が広がり、オフィスビルの証券化商品などができます。
　オフィスビルの賃料は長期にわたる安定収入ですから、賃料を年金とする投資ができるようになります。
年金として、不動産証券化商品を購入するのは、新しいライフスタイルです。
③会社が生き返る　投下資本の安定性、効率性が強く求められているため、多くの会社に元気がありません。
証券化で資産を圧縮することにより、会社が生き返ります。
第1章　不動産証券化の現在④不動産会社が変わる　不動産事業は今まで大きな資金を必要とする事業でした。
証券化により不動産事業が大きな資本を必要としないフィービジネスになります。
注1 :正確には、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法、という名称です〇以下、本書では同法及び同法による借地借家法の改正部分を総称して、　　「定期借家法」といいます。
注2 :昭和26年成立の証券投資信託及び証券投資法人に関する法律が、平成12年5月に改正され、投資信託及び投資法人に関する法律となりました。
以下「投信法」といいます。
空き不動産証券化の流れ証券化の背景①資金調達の多様化　銀行融資が企業活動を支えられなくなり、新たな資金調達手段が必要となっています。
②買い手の創出　地価下落が長期化し、不動産の買い手不在の状況が続きます。
不動産取引の活性化のため新たな買い手の出現が求められています。
③資金運用先のニーズ　個人の金融資産1300兆円、公的年金200兆円、民間の保険・年金400兆円、以上合計1900兆円の資金があります。
運用先として、不動産証券市場が認知されることは、日本経済の健全な発展につながります。
」不動産についての考え方の変化　不動産価格は上昇するという土地神話に基づいて、誰もが値上がり益を期待して不動産を購入、所有していました。
いわゆる一億総不動産屋です。
けれども今は考え方が変わりました。
この当たり前の考え方が、ようやくいきわたりました。
社会の仕組みが不動産の値上がりではなく、不動産の利用をベースにして、組み立てられはじめています。
　証券化は不動産の利用をベースとする社会の仕組みのひとつです。
証券化普及の経過　証券化の方法として古く古城当速急という不完全なものしかありませんでしたし、バブル後には不動産持分権を小口化商品とした業者の倒産があいつぐなど、証券化をめぐる環境は良好なものではありませんでした。
第1章　不動産証券化の現在　しかし、投資家保護、不良債権処理という社会的要請が高まったことから、平成7年4月に不動産特定共同業法、平成10年9月にSPC法が施行され(注1)、さらに証券化の積極的必要が認められて、平成12年5月には資産流動化法、投信法が改正され、主要な制度の骨格がかたまりました(図1)。
spcとリ-卜　SPC (特定目的会社)はすでに始まっていますが、今までは利用は多くありませんでした。
制度が使いづらかったからです。
今回の資産流動化法改正で飛躍的に利用しやすくなりました。
　また今回の投信法改正により、不動産投資ファンドが実現します。
アメリカでは株の投資と同じ感覚で、不動産投資ファンドへの投資が行われています。
これをリート(RealEstateInvestmentTrust)といいます。
日本でもリートが始まります。
注1 :特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(SPC法)は、平成12年5月に法改正になり、資産流動化法という名前の法律に変わりました。
以下、改正後の法律を「資産流動化法」、改正前の特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律を、「SPC法」といいます。
第1章　不動産証券化の現在不動産証券化の意味　不動産の証券化(Securitization)とは、不動産の運用益を投資家に分配することを約した契約書(証券)と引き換えに投資を募るための仕組みをいいます(注1)。
これが広義の不動産証券化の定義です。
　広義の不動産証券化には流動化型の証券化とファンド型の証券化による2つの種類があります(注2) (図2)。
　流動化型の証券化は、企業がもっている不動産について、権利(不動産所有権及び不動産担保貸付金)を証券と結びつけたうえで、不動産の処分をすることによって資金調達する仕組みをいいます。
不良債権弁済の原資を得る資金化も流動化型です。
型の証券化が狭義の不動産証券化です(注3)。
　ファンド型の証券化とは、不動産投資で資金運用するファンドに資金を集めるため、証券を利用する仕組みです。

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